山东省轻工业设计院    周同英

随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，改善居住条件成为许多人的迫切需求。因而，推动了房地产行业的快速发展。以致房地产业成为国民经济的支柱产业，推动、支持了国民经济持续、快速、健康的发展。然而，随着行业的发展，也存在着大量房地产项目盲目上马，结果造成大量房屋闲置。造成房地产企业间的竞争加剧，从而带来投资风险。

为了引导房地产行业的健康发展，减少房地产开发的盲目性，减少投资风险，近几年，政府部门、银行及房地产企业逐步重视房地产项目的前期咨询，房地产项目可行性研究得到发展。

由于房地产项目本身的开发体制、开发程序、开发周期、财会制度等多有别于其他行业，使得房地产开发项目可行性研究与一般工业项目可行性有很大不同。一般项目的财务评价方法也不能完全适用于房地产开发项目。

房地产开发项目财务评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段之一。

房地产开发项目财务评价，应特别注意以下问题。

首先应弄清房地产开发的有关税费及其收取标准，以便正确估算项目投资。在房地产产品开发期间所需投入的主要费用包括：

土地费用：即为取得房地产项目用地而发生的费用。根据土地取得方式不同，主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地使用权出让金、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

前期工程费用：主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘察以及“三通一平”等阶段的费用支出。

基础设施建设费用：指建筑物2米以外，项目规划用地红线以内的供水、供电、供气等建设费用及各项设施与市政干线、干管等的接口费用。

建筑安装工程费用：指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费用。

公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费等等。只有弄清了各项费用及其收费标准，才能做到不漏计、错计费用，从而正确计算房地产产品开发建设投资。

其次，应尽量接近实际地安排项目各期的资金投入计划及融资计划。

在确定项目用款计划时，应弄清各种费用的投入特点。例如土地费用、前期工程费用应先行投入，建安工程费用中土建工程费用前期投入较大，开发后期装饰工程费、安装工程费、基础设施建设费投入较大。

项目资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用适用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有资本金、借贷资金及预租售收入三种渠道。

再次，应同开发企业一起，确定房地产开发产品类型。按照房地产项目未来获取收益的方式，房地产开发产品主要分为出售型房地产、出租型房地产及混合型房地产。只有确定房地产开发产品类型，才能正确计算开发建设投资在开发过程中形成以出售或出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产及其他资产，正确计算房地产开发项目未来收益。

另外，应确定房地开发产品销售计划。房地产开发产品销售与一般工业产品销售不同。房地开发产品在符合国家现行有关规定的条件下可进行预售。并且，各开发企业根据其自身的经营状况及房地产交易习惯和惯例，所确定的资金回笼方式也有很大不同。因此，在进行项目财务评价时，必须结合企业及产品情况，确定营销计划及资金回笼方式，力求财务预测数据准确。

还有有关编制财务报表所采用的计算期的问题。根据房地产开发项目的开发经营特点，其计算期可以年为单位，也可以半年、季或月为单位。当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期单位的财务内部收益率，然后再与企业最低可接受的收益率进行比较。

再者，房地产开发项目应格外重视不确定性分析。房地产项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。

以上是本人对房地产开发项目财务评价工作的一点浅显认识，不正之处还望指正。